Kim Oliveira

De uma população pouco superior a 2 milhões 700 mil habitantes, Brasília – incluindo o Distrito Federal como um todo –, tem 900 mil pessoas morando em áreas irregulares. Isso representa de 25% a 33 por cento ocupando condomínios que surgiram da noite para o dia, ao longo dos anos, à revelia da lei. Uma situação que apresenta o drama das faces social e econômica. Com a casa erguida, o condômino vive um dilema. O teto pertence a ele, mas o solo, não. O que fazer?

A resposta vem do presidente da Terracap, Júlio César de Azevedo Reis: todos os condomínios passíveis de regularização serão solucionados. Mas, sempre que for o caso, o ocupante do lote pagará o preço da terra crua, disse o presidente em entrevista exclusiva a Notibras.

Em uma longa conversa, que incluiu a situação de Vicente Pires e de grandes projetos do Governo de Brasília, Júlio César, no cargo há pouco mais de uma semana, transmitiu o lado sensível do governador Rodrigo Rollemberg, ao determinar urgência na solução de um problema que afeta milhares de pessoas.

– É muito importante que as pessoas saibam qual é a visão que a Terracap tem desses condomínios, das áreas de regularização. É preciso deixar claro que morador de condomínio não é grileiro. Nós estamos trabalhando para regularizar essas ocupações e queremos dar ao morador de condomínio uma segurança jurídica. O importante é que ele coloque a cabeça no travesseiro e durma tranquilo, sabendo que ninguém mais vai ficar questionando sua ocupação, disse Júlio César no decorrer da entrevista.

Servidor de carreira da Terracap, onde ingressou há mais de 10 anos, Júlio César admite que terá espinhos pela frente na difícil missão de regularizar a ocupação irregular do solo. E sublinha que entre os desafios estão a restrição orçamentária significativa, em virtude do momento econômico que o País vive, e a necessidade de concluir os projetos de regularização com urgência, para que um terço da população deixe de viver de maneira irregular.

A entrevista com o presidente da Terracap abrangeu vários temas. Você vai ler a seguir a parte sobre regularização de condomínios. Na sequência dos dias, o que se espera para Vicente Pires, os grandes projetos para o curto prazo, e outros assuntos.

O senhor pode dizer que áreas estão prestes a ser regularizadas?

– Há setores habitacionais específicos que pretendemos passar a limpo ainda este ano. Nosso objetivo é tirar em 2016, da lista de áreas irregulares, os setores habitacionais Ponte Alta, Arniqueiras, Bernardo Sayão, Boa Vista (trechos 1 e 2), Torto e Dom Bosco.

Como isso será feito?

– Eu quero lembrar que o TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) 2 trouxe muitos benefícios para os condôminos em situação irregular. A venda direta é um deles. Não se trata, portanto, de nenhum bicho papão que todo mundo fala e critica. A partir dele, começamos a avaliar pelo método comparativo. Depois avaliamos toda a infraestrutura que foi implantada pelos moradores. O custo da infraestrutura que não coube à Terracap é deduzido do valor do imóvel, ou seja, o lote passa a ter o preço da terra nua. O critério de avaliação é o seguinte: o valor do imóvel, deduzidas as benfeitorias que foram feitas pelos moradores. Se lá tem pavimentação, meio fio, energia elétrica e isso eles que pagaram, a gente vai avaliar quanto custa tudo isso, e vai deduzir do valor do imóvel. A avaliação será feita com valores atuais.

A pessoa provavelmente não terá a quantia para efetuar um pagamento à vista. O que acontece nesses casos?

– O TAC prevê o parcelamento. A Terracap tem um financiamento próprio, certo? Então a pessoa faz o financiamento direto na Terracap. Quais são as condições? O TAC 2 foi até bem específico, e as vezes sendo específico demais ele gera algumas dificuldades, ao dizer, por exemplo, que o financiamento será em 120 meses, mas as vezes a pessoa tem uma renda tal que não comporta um financiamento de 120 meses. Então, a gente quer expandir esse financiamento de 120 para 240 meses.

E isso vai poder ser feito?

– Nós estamos negociando um aditivo ao TAC no sentido de ampliar o prazo de financiamento de 10 anos para 20 anos.

Esse benefício será estendido a todos os condôminos ou só para quem não tem condições de pagar em 10 anos?

– Para todos.

A quem cabe fazer a avaliação?

– As concessionárias de serviços públicos; a parte de água e esgoto, quem avalia é a Caesb, a parte de pavimentação, drenagem e meio fio, quem avalia é a Novacap, a parte de distribuição de energia elétrica e iluminação, quem avalia é a CEB. Eles nos passam esses valores, e nós deduzimos esses valores do valor total.

A casa também vai ser avaliada para ser incluída no valor global?

– Não. Boa pergunta! O que nós avaliamos é o terreno, o lote. Quando nós registramos o loteamento, cada lote passa a ter uma matrícula. A matrícula está para o imóvel assim como o CPF está para nós, pessoas físicas. Então a matrícula é aquilo que define o imóvel no mundo jurídico. Quando o lote é registrado, a matrícula compõe-se tão somente de um lote. Nesse lote tem uma casa, por exemplo, mas no momento da venda, o imóvel, do ponto de vista jurídico, é só o lote, então nós estamos vendendo só o lote, nós não vendemos a casa, nós da Terracap em hipótese alguma cobraremos pelo valor da casa, apenas o valor do lote. O morador, depois de adquirir o lote, tem que fazer o seguinte: providenciar que na matrícula do lote dele passe a constar que ali também tem uma casa. Quando ele for vender este imóvel e transferir para outra pessoa, ele tem que transferir o lote e a casa, certo? Para ele fazer isso ele tem que tirar o habite-se da casa. Com a carta de habite-se em mãos ele vai ao cartório e pede para registrar o habite-se, aí aquela matrícula, que era só de um lote, passa a ser lote + casa.

Regularizar terra é regularizar área grilada?

– Eu não falo de condomínio, eu falo de empreendimento. Nós não estamos trabalhando para regularizar aquilo que foi grilado, nós estamos criando um empreendimento. Isso é muito importante, porque a gente tem que começar a mudar essa cultura de que morador de condomínio é grileiro, não é. Não é! Nós temos sempre que combater a ocupação irregular, mas nós não podemos nunca deixar de estudar as razões pelas quais ela existe. Essa frase não é minha, é de Ivelise Longhi, quando ela foi secretária há mais de 10 anos. Então nós não podemos deixar acontecer, mas precisamos estudar as razões pelas quais acontece.

A demanda por habitação é maior que a oferta?

– Só um dado para as pessoas refletirem sobre isso. Nos últimos quatro anos, a população do DF cresceu 7,8%, isso é um crescimento vegetativo. Um percentual desses numa população de 2.700.000 milhões de habitantes corresponde a 195 mil pessoas. Isso é a população de Águas Claras. Isso quer dizer que para evitar a ocupação irregular do solo nós temos que proporcionar a cada quatro anos, moradias equivalentes a uma cidade de Águas Claras.

E regularização é arma contra a grilagem. É isso?

– Morar é uma necessidade do ser humano. Se a gente não disponibilizar moradia regular, nós não temos como combater a ocupação irregular. É como aquele ditado do futebol, o ataque é a melhor defesa. Nós temos que explorar este mercado e fomentar a ocupação regular através da disponibilização de moradias regulares. Temos um planejamento e projetos em andamento para explorar exatamente esse mercado que o grileiro se aproveita.

Mas o preço da terra em Brasília não é alto?

– A Terracap mantém o equilíbrio do mercado. Mas temos projetos para oferecer valores diferenciados, sobretudo no mercado de baixa renda. Nós queremos vender lotes a baixo custo, queremos vender lotes por 60 mil reais, urbanizados, com toda infraestrutura, de maneira a impedir que a pessoa vá comprar lote de 50 mil, 60 mil em parcelamento irregular. Uma das metas é lançar o Taquari 2, dentro dessa perspectiva.

Como a sociedade interpreta a ação da Terracap para regularizar os condomínios?

– Antes de eu responder objetivamente a sua pergunta, eu vou dar uma contextualizada aqui. Toda vez que tem uma audiência pública em que nós somos convidados e que eu compareço, eu sempre gosto de começar com uma pergunta: Vocês querem a regularização fundiária? E normalmente todo mundo levanta a mão dizendo que quer. E aí o que acontece é o seguinte: as pessoas querem a regularização. Nós, aqui na Terracap, não temos a opção de fazer uma escolha. Nós temos uma obrigação, entendeu? Então uma pessoa que está lá, morando no condomínio, ela tem a opção de querer a regularização ou não, nós aqui não temos escolha, nós temos que regularizar, é nossa obrigação, nossa missão! E nesse sentido quando o governador Rodrigo Rollemberg assumiu o governo, e quando ele definiu quais seriam as prioridades dentro da parte de gestão territorial de seu governo, ele foi muito claro ao dizer que a regularização fundiária é prioridade absoluta.

As invasões descaracterizam o traçado original de Brasília?

– Claro que sim! E nós não podemos conviver com uma cidade que nasceu planejada, nasceu de um projeto, é uma cidade nova, nós não podemos conviver com quase 1 milhão de pessoas morando em situação irregular. Isso é incompatível com o conceito de Brasília, com o conceito que Lúcio Costa implantou na cidade. Nesse sentido nós tomamos os projetos de regularização fundiária como projetos prioritários dessa gestão. O governador Rollemberg determinou com muita clareza que regularização fundiária é prioridade no governo dele. Ora, o que é que nós fizemos? Nós fizemos um planejamento no ano passado onde estabelecemos quais seriam os empreendimentos que seriam regularizados. Assim, vamos separar os que seriam licenciados, aprovados e registrados em cartório.

Para o condômino leigo, que não entende do assunto, o que é regularização?

– Regularização fundiária é o equacionamento de questões ambientais, questões urbanísticas e questões fundiárias. Então, quando eu consigo equacionar essas três variáveis eu consigo promover o registro do loteamento, depois que eu faço esse registro eu parto para a parte de comercialização, e a parte de infraestrutura. O que é o equacionamento das questões ambientais: Todo projeto de loteamento, de regularização, tem que ser licenciado, então ele precisa ter uma licença ambiental que permita que eu implante a infraestrutura completar. O licenciamento ambiental se divide em três etapas: eu preciso de uma licença prévia, uma licença de instalação e uma licença de operação. A licença prévia é aquela que atesta a viabilidade do empreendimento, a licença de instalação é aquela que me autoriza a fazer o desmatamento, a abertura de vias, implantação de infraestrutura e também o registro do empreendimento. A licença de operação é aquela que autoriza o empreendimento a funcionar, é a que diz, olha, todas as condicionantes ambientais foram cumpridas, então ele está 100% licenciado.

E licença prévia?

– No caso da regularização fundiária, não adianta eu falar de licença prévia, que é aquela que atesta a possibilidade do empreendimento, por que ele já está implantado. Então nós partimos para o chamado licenciamento ambiental simplificado. Esse licenciamento simplificado consiste na emissão de uma licença de instalação corretiva, e o que ela está autorizando é você implantar a infraestrutura complementar, então de repente você tem lá água, esgoto, pavimentação, meio fio, energia, mas não tem drenagem, então ela te autoriza a fazer a obra de drenagem e depois pavimentar novamente. Essa licença ambiental corretiva também autoriza o registro do loteamento, do ponto de vista urbanístico eu preciso elaborar o projeto, aprovar o projeto na secretaria de gestão do território, aprovar esse projeto no Conplan e emitir um decreto no poder executivo atestando o encerramento do processo de aprovação. Ou seja, o decreto diz: olha todas as condicionantes urbanísticas do projeto foram atendidas, e eu preciso equacionar as questões fundiárias.

O que vem a ser isso?

– O que é equacionar a questão fundiária: eu tenho que ter clareza de quem é o proprietário da área. Imagine no caso em que a Terracap é a proprietária, pois em todos os projetos da Terracap, a Terracap é a proprietária. Então eu tenho que ter a matrícula daquele imóvel de propriedade da Terracap e ele tem que traduzir perfeitamente que eu sou o proprietário. Ele tem que conter os limites, e confrontações da área, a matricula tem que estar retificada, com a matricula retificada, o decreto de aprovação e a licença de instalação corretiva eu parto para o registro cartorial. Então, com o registro da área, eu parto para a comercialização e para a implantação de infraestrutura complementar.